《出售房地产时尽量减少税收的地主指南》

拥有房地产是积累财富的绝佳途径。在许多情况下,所有者受益于流入的现金流和资本增值、使用杠杆的能力、比其他替代资产更低的风险和波动性,以及对实物资产的控制权。

拥有房地产的一个不太为人所知但可能更重要的优势是投资者可以享受许多税收优惠。房地产投资者可以冲销符合条件的业务费用,如:

  • 财产税和保险
  • 抵押贷款利率
  • 保养及维修费用
  • 物业管理费

这些扣除最终会减少房产的应税收入,减少业主的税收账单。此外,房地产所有者可以利用折旧及其对应税收入的抵消,以及其他激励计划。

但土地所有权略有不同。由于房产通常没有改善,具体的税收优惠可能不适用。然而,作为土地所有者,你仍然可以享受抵押贷款利息和财产税减免。

此外,虽然你不能折旧土地,但对财产的任何改善都可能是折旧的——即使地面上没有建筑物,任何道路、公共设施、建筑等都可能符合折旧条件。由于土地通常不会产生任何收益,在某些情况下,土地所有者可能会申请被动活动损失(PALs),最终减少他们的税收。

这不是一个详尽的清单,但它提供了一些洞察房地产所有权提供的税收优惠。

但是当你要卖掉你的财产的时候怎么办呢?你可能会被税务账单打耳光。但是要交多少税,有没有办法把这些税降到最低呢?

这篇文章将讨论土地所有者需要知道的关于税收和房产销售的一切。但首先,如果你错过了我们地主系列的前几篇文章,你会想看看它们——”什么时候是出售土地的最佳时机”、“在出售土地时最大化土地价值的3个技巧“而且”5个房地产投资退出策略,每个土地所有者都应该考虑”。

当我们谈论土地所有者的房地产税时,他们提供了一些很好的背景,但也提供了一些技巧和技巧,让你对你的土地做出更深思熟虑的、经过计算的决定。

当你出售你的土地时,资本利得税-它通常是如何运作的

任何时候你购买或出售什么东西,山姆大叔都会想要分成。例如,当你出售一处房产或一块土地时,你在交易中获得的任何利润都要缴纳资本利得税。

在不涉及太多技术的情况下,交易中的资本金额是通过从最终销售价格中减去资产的原始或购买价格,加上任何费用或改进而计算出来的。所以,如果你以25万美元购买一块土地,以40万美元出售,你的利润和应税资本利得将是15万美元。

但是这些收益的税率是多少呢?简而言之,这要视情况而定。

只要一项资产持有时间少于一年,你就会获得短期资本收益,任何利润都将被视为普通收入。这意味着利润要按常规所得税税率纳税,可能高达37%。

然而,如果你拥有土地超过一年,你将受到长期资本利得的影响。长期资本收益可享受0%、15%和20%的税收优惠,具体税率取决于您的申报状态。

幸运的是,作为一个土地所有者,当你出售你的财产时,你可以最大限度地减少资本利得税负担。我们将在下面讨论一些策略。

房地产税策略,最大限度地减少你的税收,当你出售土地

土地所有者可用的几种税收策略允许延迟,在某些情况下,取消资本利得税。

这些安排都要求严格遵守美国国税局的规定。因此,在采取任何这些策必威官方登录首页下载安卓略之前,咨询注册会计师或税务律师是明智的。

卖方融资/分期销售

卖方融资,或所有者融资,是指财产所有者承担贷款人的角色,而不是传统的金融机构。买方同意在终身合同期内分期付款给卖方。

传统上,这些类型的分期付款销售一直被买家用来购买首付可能更低、融资条款更优惠的房产。但作为房产所有者,卖方融资也有几个好处。

虽然土地所有者在出售土地时不会收到一次性付款,但他们不会在第一年被征收高额的资本利得税。分期付款销售允许卖方将收益分摊到几年,最终减少前期税收负担。

此外,由于卖方就像抵押贷款机构一样,他们将从持有票据的买方那里获得利息。这是土地所有者从财产利息支付中获得被动收入的机会。

合伙/合资(JV)安排

通常,当房产被出售时,交易就结束了,双方对彼此不再有义务。然而,在某些情况下,买家或房地产开发商会安排卖家留在项目中,并允许他们参与可能带来的好处。

合资企业的设计方式多种多样,但卖方“贡献”全部或部分土地价值的交易是常见的。因此,买方支付的任何首付款都要缴纳资本利得税,但土地所有者可以将剩余的收益推迟到最终出售他们在该项目中的股份为止。

1031同类交换

1031交换是一种用于延迟出售房产的资本利得税的策略。当财产被出售,收益实现后,土地所有者可以将这些收益再投资到“同类”财产中。

美国国税局为符合1031交易资格的交易概述了一系列指导方针,但一般来说,规则如下:

  • 替代财产必须在出售被放弃的财产后45天内确定
  • 房产置换交易需要在180天内完成
  • 需要一个合格的中介机构来处理这笔交易,所有的收益都需要再投资于一个“同类”的房产

虽然1031交换只是递延纳税,但它为土地所有者提供了一个机会,可以将土地等非创收资产出售给产生现金流的创收房地产。

再投资于一个合格的机会区(QOZ)

合格机会区(QOZ)是指经济困难的社区,某些新投资可能有资格享受优惠税收待遇。投资的资本收益需要满足特定的要求,但如果QOZ房产持有时间足够长,投资者就有可能免除所有投资收益所欠的税款。

自2017年《减税和就业法案》出台以来,房地产投资者就利用了这一策略。但这是一个没有多少土地所有者意识到的机会,可能会改变他们减少资本利得税账单的游戏规则。

因此,在实践中,土地所有者可以出售他们的财产,并在180天内将收益再投资到机会区,以推迟或消除所欠的资本收益。

房地产税减免策略对每个土地所有者都有意义吗?

并非每一种情况都是如此。

如果你的目标是出售土地并从交易中获得一笔现金,可能不会。然而,假设你的目标是尽可能减少你的税单,并有可能再投资于一个创收的房产。在这种情况下,房地产税战略可能值得考虑。

但没有一个万能的答案。每个地主的情况都不一样。这取决于我们在市场周期中的位置和经济的整体健康状况,

一个房地产顾问可以帮助你为你的项目增加价值并制定一个对你的目标有意义的税收策略。

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所以,如果这些听起来很有趣,拿起来我们日历上的某个时间,我们今天开始头脑风暴。

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美国的税法很复杂——这些都不是税务、会计或法律建议。相反,所提供的材料仅供参考,但使土地所有者了解一些可用于减少其税收的策略。

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