房地产开发指南

房地产开发是一个复杂的过程,旨在通过改善未开发或空置的土地或不动产来创造价值。这一过程通常由房地产开发商管理,他们拥有行业知识,能够识别机会,并拥有广泛的专业网络来完成项目。

房地产开发商需要成为专业的项目经理和人脉纽带。一个典型的项目将涉及来自不同行业的专业人士,包括律师、环境顾问、建筑师、工程师、土地规划师、测量员、贷款人和承包商——所以知道招募谁以及何时利用他们的专业知识对项目的整体成功至关重要。

房地产开发可能是一项漫长的工作,根据项目类型的不同,涉及不同程度的风险。项目可以从土地投机到现有物业改造再到地面开发。

如果没有正确的导航,这个过程可能是压倒性的。在开发过程中所犯的错误不仅会增加项目的时间,而且通常会付出高昂的代价。当你借钱或负责管理第三方利益相关者的利益时,压力就会加剧。

作为每个开发项目的一部分,规划、遵循一个连续的过程,并建立风险缓解措施是成功的关键。

传统的开发项目通常被分解为不同的阶段——从项目管理的角度来看,这些阶段有助于描述重要的项目里程碑。但是,根据所提议项目的类型和性质,里程碑可能会有所不同,每个阶段所需的相关基准也会发生变化。

下面,我们将讨论房地产开发的4个主要阶段以及每个阶段中隐含的几个重要任务。


北卡罗来纳州罗利和威克县的房地产开发和投资机会

第一阶段-选址&土地征用

一个成功的房地产开发项目始于正确的选址。选址包括选址、进行初步尽职调查和确定其可行性的过程。

这个开发阶段包括大量的研究、分析和一些推测——你需要确定一个站点是否能满足你的需求,以及开发是否可行。

有关适当选址所涉及的主要工作如下:

确定项目范围和目标

量身定制的零售住宅不同于投机性的多户住宅开发。每个完成的项目都需要一个独特的过程,为不同的最终用户构建,并具有特定的项目目标。

逆向规划提供了一个项目管理框架,以协助选址过程。首先,您需要确定您的业务/财务目标和期望的项目结束状态。然后你制定了一个行动计划。你的行动计划将规定一组要求,这些要求将不合时宜地告知选址和土地征用过程。

如果你是一家小型企业或运营公司,a房地产战略深潜将是开始的地方。然而,在你开始开发之前,它可以帮助你回答一些重要的问题,比如:

  • 我的5年、10年和20年的增长预测是什么?它们对我的房地产决策有什么影响?
  • 我的资产负债表如何反映我的资本结构,这对我的项目有什么影响?
  • 考虑到我的营业利润,什么样的开发安排才有意义?
  • 我的收入增长对其他可变业务功能有影响吗?
  • 我的房地产和商业战略是否正确对齐?
  • 我如何最好地优化我的设施来支持我的运营?

缩小项目范围并达到你的“目标”是很重要的。但更重要的是,这一规划和战略评估的智力过程将为房地产开发过程的其余部分奠定坚实的基础。

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初步房地产尽职调查

在你提交购买房产的要约之前,重要的是要彻底检查与开发房产有关的要求。不幸的是,大多数业主都不会让你进行正式的、侵入性的尽职调查,除非你签了合同,或者在某个网站上购买了期权。

但是,税务记录、地理信息系统地图和市政当局的发展指南等公共资源可以为您提供对房产的重要见解,并帮助您进行初步的尽职调查。

当你在调查一个网站时,你会希望能够回答各种各样的问题:

  • 当前的分区是否支持您的建议用途?
  • 场地是否足够大,以支撑你所建议的建筑物?
  • 是否存在会破坏项目或增加开发成本的重大地形问题(溪流、湿地、海拔变化、洪水区等)?
  • 该物业是否可使用现场公用设施?还是他们在工地附近?
  • 什么是(或将是)进入和退出的主要途径
  • 如果你“被迫”关闭一处房产,有没有可行的退出计划?
  • 交通流量,能见度和人口统计

值得注意的是,初步的尽职调查并非详尽无遗。一个更全面的分析将作为一个网站的前期开发的一部分进行。但初步的尽职调查和研究将帮助开发商评估场地的初始风险和潜在问题。

(请在此下载我们的免费选址及土地尽职调查清单)

土地投资、选址、土地开发的房地产尽职调查清单

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可行性研究

一个发展可行性研究类似于传统的商业计划。它旨在通过评估所有现场调查、研究和初步尽职调查项目,针对潜在问题及其财务影响,为潜在项目提供路线图。

可行性研究的主要目的是对整个项目的成功和各种结果的概率进行预测分析。必威手机网

可行性研究还将权衡竞争对手的数据、市政具体要求、人口趋势和宏观经济影响——开发商将对项目的潜在混乱有更多的了解。

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初步开发预算财务分析

初步发展预算不会包括所有内容。在项目选址阶段构思的预算将主要基于历史数据和有根据的推测,以及一些第三方的估计。

预算和所有相关的开发和项目成本将需要纳入一个形式,以评估所涉财务问题。

所有相关现金流(尽职调查,收购,建设)硬成本vs软成本),持有成本,处置等)应该包括在内-财务分析将估计一个项目的收益,并最终,房地产开发商应该期望看到的财务回报。

在可行性研究中发现的主要障碍必须纳入预算和财务分析,以正确评估项目的盈利能力。

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评估资本市场&发展融资

为发展项目融资不同于申请住宅甚至商业抵押贷款。由于房地产开发本质上比现有的房地产收购更具投机性,因此开发融资的条款和类型取决于拟议的项目和相关风险。

现金、银团融资、众筹、股权配售、合资企业、桥梁和夹层融资、硬通货和传统融资——这些都是为开发项目融资的可行方法。此外,小规模开发商和投资者甚至可以通过创造性的资本市场解决方案,通过提供减少项目赞助资金的机会,来弥补项目资金缺口。

开发商的经验和业绩记录以及运营商的资产负债表也将是房地产开发融资的重要因素。

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采购合同的谈判与签署

土地合同谈判可能是一个漫长而微妙的过程。购买协议必须是全面的,因为作为开发商,你需要给自己足够的时间来评估房产,克服任何市政障碍,并完全授权这块土地。

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土壤研究、交通影响分析和第一阶段环境评估都是在开发前需要完成的选址评估任务

阶段2 -前期开发

一旦你选择了一个地点,你可以控制物业,你可以开始前期开发。

前期开发阶段侧重于项目的关键细节——场地规划和建筑工作、市政审查和许可,以及最终的土地权利。

在预开发阶段结束时,您将获得开始开发和构建所需的所有批准。

网站评价

现场评估是你在初步尽职调查期间所做的调查工作的延伸。它包括评估和报告可能影响项目的场地的各种物理和环境方面。

有几个重要的评估需要考虑:

调查

房产调查确认了房产的法律描述,边界,以及任何相关的地役权或其他限制。

调查报告通常包括对该物业的图形描述,包括该地点的所有改进和物理特征。报告有助加深对土地的了解,并通知发展商有关土地是否可作预定用途。

岩土工程测量(土壤研究)

岩土工程师对地面状况进行评估,通常包括土壤研究,以确定场地土壤的可用性。

土壤研究将有助于回答几个重要的发展问题:

  • 该地盘是否适合发展?
  • 你应该把建筑定位在场地的什么位置?
  • 什么土壤可以很好地支持或安装化粪池?
  • 建筑的足迹应该是怎样的?

交通影响分析

交通影响分析是一项研究,评估拟议发展项目对现有道路和基础设施的影响。

在进行交通影响研究后,我们会提出建议及所需的缓解措施。例如,根据开发项目的规模和影响,一个项目需要信号或专用路权来安装转弯车道是很常见的。

第一阶段环境地盘评估(ESA)

第一阶段环境地盘评估是一项环境视察,评估物业的历史及现时用途,并确定任何潜在或现有的环境责任。

如果发现污染或不利的环境条件,可能需要进行后续评估,或者项目可能不再可行。

非现场改进

非现场改进对道路、公共道路权、处理厂和公用设施进行了物理改进吗?由于新开发项目对周边地区的影响,许多项目都需要在物业边界之外进行工作。

现场外的改进可能是一笔巨大的支出,当它们出乎意料时,可能会严重影响项目的可行性。

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组建你的房地产开发团队

房地产开发是一项团队运动。因此,组建合适的专业人员和顾问团队,他们具有与市政当局打交道的经验,能够了解适用的条例,并参与过类似的项目,这对开发的成功至关重要。

这些顾问是各自专业领域的专家,主要负责规划的制定和提交,并与市政当局保持联系。

土木工程师

土木工程师是根据相关土地的技术方面规划和设计物理基础设施的专家。

场地的土木设计包括地形问题、人行道和景观设计、雨水收集和排水考虑等方方面面。根据土木工程师的技术专长和场地的特点,土木工程师将制定场地平面图,概述项目的拟议布局和设计。

架构师

建筑师在规划和设计建筑物的过程中接受培训。他们也经常参与建筑的建设——最终,他们负责财产的安全和功能。

一个设计合理的建筑除了能提高运营效率外,还有助于提升公司的文化价值观。相反,设计不好的空间会大大降低建筑的整体效率。

土地使用律师

土地使用律师是与土地有关的所有法律事务、分区法和与建筑有关的市政考虑因素的专家。

当你试图重新规划一处房产,处理重组或细分案件,或者试图处理复杂的市政发展法规时,它们尤其有用。

总承包商

总承包商负责建筑工地的管理和监督。此外,他们还与供应商、分包商和其他行业协调,以确保物业的及时施工。

一个有良好关系的总承包商将与建筑材料供应商有关系,最好是有建造拟议开发类型的经验。此外,许多州要求承包商根据项目的规模和范围获得一定的许可证。

总承包商还将负责获得开发所需的必要建筑和施工许可证。

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网站计划

房地产开发的主要收入来源是网站计划.地盘平面图是地盘拟议的改善和发展的地理代表。

工地平面图应包括:

  • 建筑物、停车场、道路和人行道
  • 公用事业公司
  • 景观
  • 财产界限,退让和地役权
  • 湿地、洪道和主要地形

选址规划将基于所有管理该物业的市政条例以及尽职调查和选址评估期间发现的任何条件(即地面条件问题)。

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土地权利需求

土地权利是一项发展计划获得适当批准的法律程序。

因为每个房地产开发项目都涉及到一个略有不同的过程,所以并不是每个拟议项目都需要下面讨论的批准。

有几个常见的土地业权程序可供考虑:

土地重新规划

土地重新分区是修改市政当局官方分区地图的过程。分区条例管制个别物业的密度和用途类型,这是确保社区布局方便和有效的一种方法。

土地重新规划的程序往往令人望而却步——需要经过多轮批准、社区会议和委员会会议。这个过程既耗时又昂贵,而且很难确定。

因此,如果您需要重新规划土地以支持您的开发计划,请根据市政当局的不同,为您的项目计划额外的6-12个月。

土地分割与重组

每个市政当局对细分都有独特的定义,但一般来说,细分是将一块土地划分为两个或多个地块以进行开发的过程。

土地重组是指把两幅或多幅独立土地合并为一幅新的土地组合,以供发展之用。

每个流程都有自己的一套法规和批准,在拟议的开发开始之前,都需要进行导航。

公用设施、道路及景观审批

如果一个地方还没有公用设施,你可能需要得到公用设施的批准才能把电、水和下水道延伸到房子里。如果你打算安装一口井和化粪池,你也需要单独的许可证和批准。

如果您正在开发新的路权或需要延长现有道路以连接您的财产,可能需要道路批准。

景观审批也可能使开发项目脱轨或推迟。各种市政条例包括园林绿化条例,需要由有关当局审查和批准。

分区差异和有条件使用许可

也许你的项目不需要完全重新规划土地。尽管如此,你还是需要一份豁免书,以避免分区法规规定的要求——比如最低建筑尺寸、高度或楼层数,或后退要求。如果要偏离这些预先确定的标准,就需要分区变化。

大多数分区条例允许一组特定的用途,按权利。有条件的使用许可允许开发商在不经历整个土地重新规划过程的情况下偏离该用途。

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市政提交和选址规划审查

房地产开发项目在经过严格的市政审查和批准程序之前只是一个“拟议项目”。

选址规划审查通常包括分区审查、设计和景观特征审查。此外,将由多个政府机构审查该计划是否符合管理发展的市政条例,包括:

  • 规划
  • 环境
  • 消防与安全
  • 运输
  • 公共工程

如果各政府部门对计划进行审查并提出修改意见,并将计划修改为标准,就会获得计划批准。

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施工图和建筑计划审核

在审查、修改和批准了一份选址计划之后,项目就可以继续进行了——施工图纸和建筑计划需要提交和批准。

施工计划的提交和审查过程与现场计划的审查过程没有什么不同——在施工开始之前,市政当局内适用的监督委员会需要批准计划。如果计划被划上红线,开发商将需要修改计划并重新提交审批。

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预租(如有需要)

并非所有开发项目都需要进行租赁前活动。例如,一个量身定制的项目可能只是因为开发商正在为最终用户建造一个定制的物业而被预先租赁。但是,在一个投机性的开发项目获得资金之前,大多数贷款机构会要求项目在开始建设之前达到一定的租赁门槛。

为了提前租赁空间,准确的定价和营销策略非常重要,可以最大限度地提高每平方英尺的收益,同时降低开发风险。

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建筑许可证和土地权利

一旦建筑和施工许可程序完成,所有适用的许可都已被批准重新分区,公用事业等,土地就正式获得了所有权。

政府将发放许可证,让开发商有权开始铲土,并正式开始建设。

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确定发展预算

开发预算应该随着项目的进展而改进和更新。此外,尽职调查和授权过程将为开发人员提供更多关于与项目相关的成本、时间和需求的见解。

初步的开发费用估计数应加以改进,任何租赁前活动都应考虑到潜在的租金收入预测,建筑费用近似值应更准确地形式化。

即使在“最终确定”预算之后,开发者也应该保持灵活性。不可预见的成本,不稳定的建筑材料投入成本,以及糟糕的建筑项目管理都可能导致预算超支。

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完成债务和股权融资

一旦土地所有权完成,贷方将释放资金关闭该物业,并开始开发该场地。根据购买合同的安排,开发商可以在土地规划批准后关闭土地。如果是这样的话,贷方需要在一定程度上确信项目将获得完全许可,这时贷方才会释放资金。

如果开发商已经从众筹或辛迪加等非传统渠道获得融资,那么资金可能已经在流程的不同阶段发放了。但需要注意的是,在购买土地和关闭托管之前,开发商需要有一部分可用的资金。

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土地开发包括准备工作,如场地布局调查和清理和分级土地

第三阶段-开发和建设

开发和建设阶段可以在土地权利程序完成和物业销售交易完成后开始。

坚实的建设和项目管理的重要性真正开始于这一发展阶段,以确保场地顺利运行,施工进度和成本得到控制。

开发和前期建设会议

在你开始讨论之前,一个构建前的会议对于让团队达成一致是很重要的。让开发人员、架构师、施工经理、总承包商和分包商在同一个房间里设定期望是一个好主意。

施工前会议将确定所有相关方的责任,重新确认项目范围,并在整个项目中制定报告标准。

即使是计划最好的房地产开发也不会一帆风顺。所以这次会议对项目的成功至关重要。

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预备Sitework&土方工程

在开始垂直施工之前,需要采取步骤准备场地。筹备工作包括:

建设铆合

施工标桩,也称为场地布局调查,是在批准的场地平面图的基础上进行物理标记和测绘。

打桩需要在建筑商破土动工之前进行,并确保项目符合计划,物理结构在正确的高度上标记。

侵蚀控制

在土地开发过程中,建筑工地有产生大量泥沙径流的倾向。因此,侵蚀控制是重要的,以帮助避免污染和任何对邻近物业的不利影响。

淤泥栅栏有助于控制沉积物,防止泥土和建筑废物在雨水中流动并进入水体。

土地清理和定级

清理现场的树木、灌木或大石头是一个重要的现场工作过程。一旦土地被清理出来,就需要进行分级建设。土地定级是将土地平整,或在特定的斜坡上,以奠定基础和垂直建设的过程。

如果一个场地有严重的地形问题,“填充物”可以用卡车运进物业,以帮助分级,特别是如果土地已经不平衡。

雨水

随着土地的开发,建设过程中产生的不透水表面增加了降雨的径流。没有被妥善收集的雨水径流往往会进入水道和其他水体,从而导致污染和其他负面后果。

在开发项目中,雨水收集系统可以采取多种形式:

  • 传统雨水渠
  • 路沿和排水沟道路系统
  • 保留池塘
  • 地下拘留系统

根据收集系统的类型,雨水的考虑可能会增加开发项目的主要费用。

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网站工具

由于在选址阶段调查了物业的公用设施情况,开发商已经了解了必要的公用设施现场工作。如果现场存在公用设施,则需要进行连接公用设施的工作。

如果现场以外存在实用程序,则需要从开发到最近的场外实用程序连接之间运行线路。如果开发需要建造一口井和化粪池,这些都需要安装。

此外,如果地形或发展状况不适宜污水自然地靠重力流动,亦可能需要兴建污水抽水站。

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建筑衬垫和基础

在开发场地立桩和土地分级后,下一步就是建造建筑垫块。一个正确建造的垫块的目的是提供一个坚实的表面,在上面设置基础和建造建筑物。

建筑垫块通常以小增量建造,并涉及重复填充和土地夯实。它也比建筑的占地面积更宽,以帮助促进径流,避免任何侵蚀问题。

一旦建筑垫垫就位,基础开挖,基础浇筑,垂直施工就可以开始了。

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停车和景观美化-硬景观和软景观

一旦土地被正确分级,建筑垫已经建成,就可以开始建设停车场基地和景观需求。

停车场已经铺好,任何需要发生在场地上的专业园艺工作都已经完成。这也是任何景观灌溉系统安装的时候。

树木、灌木和地被的精心选择和呈现是房地产开发项目的一个重要方面。

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建筑施工

根据项目的类型,建筑物的物理结构可以采取各种形式。此外,不同的施工技术将需要不同的建造步骤,可能需要不同的时间长度。

一般来说,大多数建筑至少需要框架,这给建筑提供了形状,当然,还有屋顶。

在进行任何内部装修之前,建筑施工通常是在一个寒冷的暗壳状态下完成的。

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内部的构建

如果该物业被建造成一个冰冷的黑色外壳,那么该建筑将缺乏与完成项目相关的所有小细节和收尾工作。

室内扩建阶段是塑造开发项目性格和美学特征的机会。

扩建项目通常包括:

  • 所有地板和天花板的工作
  • 照明及电气
  • 暖通空调
  • 管道
  • 绝缘和干墙
  • 所有硬件和设备

在某些情况下,开发商可能会选择停止施工作为空壳空间。这将使潜在的租户有机会设计和改造空间,以满足他们的独特用途。

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施工管理

施工管理是工程项目管理的过程和艺术,是工程项目管理的独特之处。它涉及到开发的规划、设计和施工阶段的管理和监督。

施工管理的过程需要应用于整个开发和施工阶段,对项目的及时和高效完成至关重要。

总承包商全面负责物业的建设,但房地产开发商经常会在整个过程中以施工经理的身份介入,或将工作外包给第三方。

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房地产开发商必须取得居住证才能完成一个项目

第四阶段-后期建设/关闭或运营管理

施工结束后,收尾阶段是房地产开发的最后阶段。每个项目独特的退出策略将决定在此阶段进行的操作和活动的范围。

建设收尾

每个妥善管理的项目都有一个预先确定和定义好的收尾过程。房地产开发也不例外。

经过深思熟虑的施工收尾工作可以确保所有的收尾工作都得到解决,文书工作和文档工作都井然有序,并且施工和开发团队理解任何最终的行动项目。

在收尾的过程中,开发一份打卡清单也很重要。打孔清单是一份综合文件,列出了与施工有关的任何不合格或未完成的行动项目。它允许总承包商在最后的演练和最后的市政检查之前纠正任何问题。

传统上,总承包商在所有穿孔清单项目完成后才得到全额付款。

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最后施工检查

一旦水平或垂直施工完成,任何内部装修完成,项目收尾和穿孔清单任务完成,是时候进行最后的检查和演练了。

通常情况下,开发商、总承包商和建筑师将对建筑物进行最后的检查,以确保所有项目都符合规范并正确安装。常见的检查项目包括:

  • 一般消防和安全
  • 结构和屋顶
  • 暖通空调
  • 管道

随后,当地政府检查员将对该建筑进行检查,以确保该建筑符合所有当地法规。

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居住证

当建筑物通过了所有检查,符合适用的建筑规范,并准备入住和使用时,就会颁发占用证书。

当地市政当局颁发证书,这是建筑关闭过程的最后一步,也是新建筑可以合法使用之前的最后一步。

如果物业没有通过市政检查,将不颁发入住证,有未完成的项目需要在复查前完成。

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租赁及物业稳定

投机开发或作为租赁投资的房地产在施工结束后需要出租。

即使进行了预租赁,持续的营销和租赁活动对于最大限度地提高开发项目的财务回报也很重要。在项目的这个阶段,开发的资金通常仍然是通过建设贷款或过桥融资。一旦在一段时间内入住率达到指定的阈值(有时是80-90%),该物业就被认为是稳定的。

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贷款转换

一旦房产稳定下来,开发项目通常就有资格获得更长期的融资。

短期过桥或建设贷款可以再融资或转换为永久或长期票据。长期融资通常以比短期票据低得多、更具竞争力的利率发行。

从短期融资到长期融资的贷款转换对项目的盈利能力至关重要。

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物业管理

持续的物业管理对项目的成功至关重要。取决于商业房地产租赁类型这样一来,业主和物业经理将有不同程度的责任。

最大限度地减少租户流动率,快速归档空缺,有效地运行日常运营是长期成功的关键。

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我总是很兴奋地与那些对买卖房地产感兴趣的人聊天——他们想要补充或多样化他们的运营公司——或者只是想要头脑风暴为什么房地产可能是一个更明智的投资场所。

安排一个15分钟的电话介绍,和我谈谈你的目标,以及我们对解决问题的专注如何帮助你实现这些目标。

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