Marsh & Partners发布指南，帮助利益相关者更好地了解和导航房地产…
第一阶段-选址&土地征用
一个成功的房地产开发项目始于正确的选址。选址包括选址、进行初步尽职调查和确定其可行性的过程。
这个开发阶段包括大量的研究、分析和一些推测——你需要确定一个站点是否能满足你的需求，以及开发是否可行。
有关适当选址所涉及的主要工作如下:
确定项目范围和目标
量身定制的零售住宅不同于投机性的多户住宅开发。每个完成的项目都需要一个独特的过程，为不同的最终用户构建，并具有特定的项目目标。
逆向规划提供了一个项目管理框架，以协助选址过程。首先，您需要确定您的业务/财务目标和期望的项目结束状态。然后你制定了一个行动计划。你的行动计划将规定一组要求，这些要求将不合时宜地告知选址和土地征用过程。
如果你是一家小型企业或运营公司，a房地产战略深潜将是开始的地方。然而，在你开始开发之前，它可以帮助你回答一些重要的问题，比如:
- 我的5年、10年和20年的增长预测是什么?它们对我的房地产决策有什么影响?
- 我的资产负债表如何反映我的资本结构，这对我的项目有什么影响?
- 考虑到我的营业利润，什么样的开发安排才有意义?
- 我的收入增长对其他可变业务功能有影响吗?
- 我的房地产和商业战略是否正确对齐?
- 我如何最好地优化我的设施来支持我的运营?
缩小项目范围并达到你的“目标”是很重要的。但更重要的是，这一规划和战略评估的智力过程将为房地产开发过程的其余部分奠定坚实的基础。
初步房地产尽职调查
在你提交购买房产的要约之前，重要的是要彻底检查与开发房产有关的要求。不幸的是，大多数业主都不会让你进行正式的、侵入性的尽职调查，除非你签了合同，或者在某个网站上购买了期权。
但是，税务记录、地理信息系统地图和市政当局的发展指南等公共资源可以为您提供对房产的重要见解，并帮助您进行初步的尽职调查。
当你在调查一个网站时，你会希望能够回答各种各样的问题:
- 当前的分区是否支持您的建议用途?
- 场地是否足够大，以支撑你所建议的建筑物?
- 是否存在会破坏项目或增加开发成本的重大地形问题(溪流、湿地、海拔变化、洪水区等)?
- 该物业是否可使用现场公用设施?还是他们在工地附近?
- 什么是(或将是)进入和退出的主要途径
- 如果你“被迫”关闭一处房产，有没有可行的退出计划?
- 交通流量，能见度和人口统计
值得注意的是，初步的尽职调查并非详尽无遗。一个更全面的分析将作为一个网站的前期开发的一部分进行。但初步的尽职调查和研究将帮助开发商评估场地的初始风险和潜在问题。
(请在此下载我们的免费选址及土地尽职调查清单)
可行性研究
一个发展可行性研究类似于传统的商业计划。它旨在通过评估所有现场调查、研究和初步尽职调查项目，针对潜在问题及其财务影响，为潜在项目提供路线图。
可行性研究的主要目的是对整个项目的成功和各种结果的概率进行预测分析。必威手机网
可行性研究还将权衡竞争对手的数据、市政具体要求、人口趋势和宏观经济影响——开发商将对项目的潜在混乱有更多的了解。
初步开发预算财务分析
初步发展预算不会包括所有内容。在项目选址阶段构思的预算将主要基于历史数据和有根据的推测，以及一些第三方的估计。
预算和所有相关的开发和项目成本将需要纳入一个形式，以评估所涉财务问题。
所有相关现金流(尽职调查，收购，建设)硬成本vs软成本)，持有成本，处置等)应该包括在内-财务分析将估计一个项目的收益，并最终，房地产开发商应该期望看到的财务回报。
在可行性研究中发现的主要障碍必须纳入预算和财务分析，以正确评估项目的盈利能力。
评估资本市场&发展融资
为发展项目融资不同于申请住宅甚至商业抵押贷款。由于房地产开发本质上比现有的房地产收购更具投机性，因此开发融资的条款和类型取决于拟议的项目和相关风险。
现金、银团融资、众筹、股权配售、合资企业、桥梁和夹层融资、硬通货和传统融资——这些都是为开发项目融资的可行方法。此外，小规模开发商和投资者甚至可以通过创造性的资本市场解决方案，通过提供减少项目赞助资金的机会，来弥补项目资金缺口。
开发商的经验和业绩记录以及运营商的资产负债表也将是房地产开发融资的重要因素。
采购合同的谈判与签署
土地合同谈判可能是一个漫长而微妙的过程。购买协议必须是全面的，因为作为开发商，你需要给自己足够的时间来评估房产，克服任何市政障碍，并完全授权这块土地。
