房地产交易为战略和决策提供信息

这不仅仅是租赁或购买商业房地产的问题,尽管你可能会说,几乎所有类型的房地产交易都属于这两类。

不同类型的事务调用独特的策略,并需要不同的规划标准集。因此,在您深入了解房地产世界之前,了解商业房地产交易的类型是很重要的,是什么使它们独特,以及如何利用它们来实现您的目标。

我们将讨论以下类型的商业房地产交易:


租赁与购买商业地产

区别很简单;在一种情况下,你拥有房产,而在另一种情况下,你不拥有。但是,决定你是应该租赁还是拥有房地产所需的基本分析要微妙得多。

作为一家运营公司,拥有所有权会带来资产增值和多元化等好处。相反,你可能会牺牲灵活性,并不必要地占用可以分配到其他地方的资金。

那么,到底是什么驱使他们在租赁和购买商业地产?有5个关键因素:

  1. 资本化资本结构在企业为投资活动融资和为未来增长提供资金的能力方面发挥着重要作用。它甚至可以决定高风险贷款机构和潜在投资者如何看待这家公司。
  2. 税收方面的考虑-利息支出和折旧都有助于抵消收益。但在许多情况下,承租人可以全额扣除租金。在进行租赁与购买分析时,需要考虑税收。
  3. 机会成本-困在非盈利资产中的股权是指不能投资于核心业务运营的美元。你需要回答,“选择一个决定而不是另一个决定所放弃的价值是什么?”
  4. 多元化及经营策略-你的核心业务是什么?房地产会让你分心吗?或者,它可以帮助你实现业务运营的多元化,使你免受市场动荡的影响。
  5. 增长预测-你们对未来10-20年的销售前景有什么预测?随后,增长预测对员工人数和空间需求有何影响?应进行方案分析,以确保空间需求得到考虑。

租赁还是购买商业地产不仅仅是所有权的问题,所以不要让这些决定偶然发生。

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在租赁和购买商业房地产之间决定的相关策略会影响您的业务增长和运营
房地产辛迪加使房地产被动投资大众化

房地产辛迪加

值得注意的是,辛迪加是一种融资方式,因为它是一种房地产交易。

但是,想一下,当你发现某件东西很划算,但没有经济能力购买它的时候。也许你在eBay上捡到了一个便宜的XBOX,但你拼凑的零用钱还是不够用。

银团融资为认证和非认证投资者打开了一个通过房地产进行被动投资的世界。

除了一般的房地产所有权的好处之外,房地产辛迪加为投资者提供以下几个优势:

  1. 真正的被动投资-让投资者直接享有房地产所有权,而无需承担管理负担。
  2. 更容易获得交易-也许你自己没有经验或资金来做一笔交易。房地产辛迪加。
  3. 多样化-合伙人可以根据自己的风险承受能力和资金手段进行投资。房地产辛迪加允许投资者在多个交易中做出较小的贡献。
  4. 一致的利益-普通合伙人(GP)的薪酬主要通过项目的表现来确定。这使普通合伙人和有限责任合伙人的利益保持一致。
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售后回租

一个售后回租是指业主(经营公司)出售其房地产,但将空间租回来的情况。因此,本质上,企业仍然使用空间和占用财产,但不再拥有房地产。

小企业要担心的不仅仅是他们的房地产。但现实情况是,房地产在更大的商业决策背景下增加了一定程度的复杂性,而这些决策具有战术和长期战略影响。

随着经济形势的不断发展,保持敏捷和精益运营比以往任何时候都更加重要。售后回租可以帮助公司:

  1. 表外财务业务增长
  2. 利用潜在的税收优惠
  3. 避免限制性债务契约和更昂贵的融资方式
  4. 最大限度地提高灵活性,规定租赁条款

通常,企业主认为他们的房地产和他们的企业是一个单一的实体。他们犯了一个错误,在经营过程中,没有经过深思熟虑的计划,就有机地收购了房地产。

售后回租有助于有效地利用公司持有的房地产的全部价值。

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售后回租可以帮助企业利用税收优惠和融资增长
投资销售交易中涉及的房地产的价值是基于其潜在的现金流

投资销售

投资销售与“常规”房地产交易的区别是什么?它的承保主要基于任何潜在的租赁和现金流。

当然,比较收购成本和重置成本很重要——你不会想要获得一处你可以以更低的成本复制的房产。但收入的稳定性、收入增长的跑道和资本收益的潜力最终会推动投资销售的房地产估值。

当承保投资销售交易,你会想看看几个基本属性:

  1. 现金流预测
  2. 信用和租户组合
  3. 现有租约条款及结构
  4. 财务指标(即:偿债覆盖率(DSCR), NPV, IRR, ROIC,现金对现金回报,资本化率等)
  5. 延期维护和资本支出
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土地征用

土地收购它们不仅适用于绿地开发项目。事实上,许多土地投资者都是通过购买地块并利用大幅升值的机会来谋生的。

一些开发商甚至以“有盖土地游戏”的方式购买房地产,即适度的短期现有收益产生现金流,直到房地产被重新开发为更高、更好的用途。

由于土地收购过程是一种不同于其他任何房地产交易的房地产交易,因此需要牢记一些尽职调查要求:

  1. 获得公用设施(它能支持良好/化粪池吗?)
  2. 地形、湿地、溪流和环境问题
  3. 分区和允许的土地使用
  4. 市县要求
  5. 进出通道

土地升值的唯一原因是市场认为它比其当前状态(通常是空地)有更高更好的用途。它遵循稀缺的经济规律——所以更多的土地不能“造”出来,随着一个地区人口的增加,对土地的需求也会增加。

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成功的土地收购发生在买家可以预见房地产的最高和最佳用途

发展

为了清晰起见,我们将把房地产开发视为其本身的交易类型。但有几个发展子集值得讨论:

磨碎的发展

磨碎的发展顾名思义,是从零开始发展起来的产业。这些项目可能涉及空置或未开发的土地,或清理现有结构的大量土地。它们涉及到土地和场地开发的各个方面以及垂直建设过程。

作为投资者,一个基础项目可以提供极好的回报,但也会带来巨大的风险。典型的地面开发风险包括:

  1. 选址和发展前风险-权利、许可等
  2. 融资风险——项目通常几年都不会产生现金流
  3. 投机风险——通常是为未知的买家/租户建立的
  4. 施工风险——预算、劳动力/供应短缺、第三方风险
  5. 项目退出风险——在项目结束时,经济形势可能会大不相同

长期以来,不断扩张的企业一直在利用地基建设来满足他们的需求。因为这不是真正的投机开发,企业将是物业的最终用户,所以融资的风险通常较小。

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Build-to-suit (BTS)

一个量身打造是一种为特定的最终用户定制设计和建造房地产的情况。它的结构既可以是开发商主导的项目,也可以是售后回租,在这种情况下,居住者将直接出售给投资者。

根据需要构建开发有几个独特的特征:

  1. 它允许企业根据其确切的需求和增长预测来建造空间
  2. 公司通常被长期租约所束缚——这有助于预算固定成本
  3. 运营公司因开发风险而得到补偿

根据实际情况建造意味着企业将在建造完成后租用空间——因此会有税收、资产负债表和股权方面的考虑。

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Build-to-rent (BTR)

设计和建造的目的是永远作为一个出租物业,a自建自租项目根据现行市场租金进行逆向工程。因此,如果租赁市场支持的租金足以偿还投资者的债务,并可转移到建筑商的开发成本,那么一个项目就有意义。

房屋出租为投资者提供了几个独特的好处:

  1. 减少管理负担-在一个社区或子市场购买多处物业有助于减轻主动管理的负担
  2. 无延期维护-该物业是全新的,并且在建造时考虑到租户-所以饰面是耐用的
  3. 快速扩张的机会单户租赁投资空间很拥挤,但投资者有机会在BTR项目中收购多处房产

从建造到租赁的房地产投资被视为两种已经被充分记录的实践的交集:多户和单户租赁投资。它使租赁投资民主化,并为小型投资者创造了与大型房东竞争的机会。

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设计、

设计、施工是一个物业的设计和施工是垂直整合的,由一个承包商在内部完成。因此,业主不再扮演项目经理的角色,而是在整个施工过程中只有一个接触点。

办公场所战略的变化,促使企业在保持灵活性的同时,更好地满足其空间需求。设计-建造交付方法在几个方面有助于减少施工过程中的摩擦:

  1. 尽量减少设计师和承包商之间的延误和争吵
  2. 促进业主/保荐人与承包商之间的合作
  3. 通过保持流程垂直集成来提高质量和定制
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房地产开发交易类型

Lease-to-own

一个lease-to-own房地产交易是指承租人签订一份标准租约,承诺在一段特定时间内租用一处房产,并在租约结束时拥有购买该房产的选择权。

这些交易可以构建为租赁-期权或租赁-购买合同,其中期权不要求租户在合同结束时购买,而租赁-购买通常要求租户购买。

租房者通常会预先支付一笔不可退还的费用,以锁定购房选择权,在某些情况下,月租金的一部分会用作购房价格。

信用不足或首付不足的买家可以利用“先租后拥有”的安排,而卖家可以将其作为一种工具,吸引更多买家参与,从而提高销售价格。

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对于没有足够资金支付首付或信用不良的买家来说,从租到自有可能是一笔很棒的房地产交易
1031税项递延交易可以帮助投资者递延资本利得税,并将其兑换成同类房产

外汇和递延税项交易

最引人注目的递延税房地产交易是1031类商品交易。1031交易允许投资者出售房地产,推迟资本利得,并通过再投资于替代房产来重新获得折旧税。

与任何IRS计划一样,交易必须满足特定的要求-房产必须是“同类”,在45天内确定,并必须遵守公平市场价值限制。

投资者一直在利用这些交易来帮助他们减轻税负、积累财富、发展社区,并帮助应对遗产规划方面的挑战。

另一个相关的交易是1033交易,允许所有者延迟资本收益,类似于1031交易。但是,根据1033号法案,通过征用权或自然灾害而被没收的财产不会因出售房产而延迟缴纳资本利得税,而是可以延迟缴纳资本利得税。

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净商业租赁将管理和财务责任转移给租户

商业地产租赁

商业地产租赁就像他们听起来一样——租客和房东之间关于商业财产的占用和使用的租赁协议。有几种常见的房地产租赁安排规定了各方的责任:

  1. 净租赁-在净租赁中,租户根据商业租赁结构,除按比例缴纳税款、保险和维护费外,还负责基本租金。投资者更喜欢三净租赁(NNN),因为它让租户承担许多相关的所有权成本,并提供最不受干预的投资。
  2. 生产总值(gdp)租赁-总租赁可分为全面服务总租赁或修改后的总租赁。在提供全方位服务的租赁安排中,租户每月支付固定的租金,房东负责所有的管理和维护费用。例如,修改后的总租约可能会要求租户支付物业管理费用或税收的增量增长。
  3. 租赁比例-百分比租赁,租户支付固定比率的基础租金和其业务销售额的百分比。百分比租赁在零售和商场环境中更常见,租户的销售受益于人流量。

对于小企业来说,租赁的细微差别与当初决定租赁或购买房地产一样重要。净租赁可能会让租户承担更多的财务责任,但通常在空间上具有更大的灵活性。商业房地产租赁结构对企业也有经营、税收和流动性方面的影响。

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